FII Mono-Empreendimento

           Hoje quero falar de FIIs mono-empreendimento.
           Mas Poney, você vendeu os seus FIIs, porquê voltou a falar sobre esta classe de investimento ?
           Entendo que todo investidor além da diversificação intra-ativo (ter uma carteira de ações, por exemplo), ele deve ter uma diversificação inter-ativo (ter uma carteira com diferentes produtos de investimento). Neste contexto, além de ações, acredito que o investidor pode e deve ter FII, TD, LCI/LCA, etc no seu portfólio de investimentos.

       
            Os FIIs de tijolo, ou seja, aqueles que são lastreados por ativos tangíveis como edificações, podem ser classificados quanto a natureza de sua constituição em:

1. Mono-Empreendimento
2. Multi-Empreendimento

Alguns pontos abaixo que quero colocar do que porquê passei a preferir FII mono-empreendimento.

Chamada de capital para fazer forçosamente a subscrição das novas cotas
Digamos que você tenha investido R$ 3.000,00 em cota do fundo XYZ11 e estas passaram a lhe fornecer R$ 50,00 mensais de rendimento. Passado alguns meses, os big players do fundo aprovam a emissão de novas cotas, e as oferecem para o mercado.
Este é o ponto do "dá ou desce".
Se você "dá", significa que irá aceitar o que estão de empurrando goela abaixo e fará a subscrição das novas cotas ainda que esteja empanturrado delas na sua carteira e já tenha alcançado a participação que gostaria para não furar com seu controle de risco.
Se você "desce", significa que não irá aceitar a oferta e permancerá com a mesma quantidade de dinheiro aplicado, mas como punição, irá ser diluído, significando que se agora o apuração de lucro do fundo mensalmente que era de R$ 100.000,00 e era dividido entre X cotistas, agora será diluído por mais gente o que a princípio irá fazer o rendimento que você recebia cair. Ou seja, não receberá mais os R$ 50,00, será agora R$ 40,00, R$ 30,00...
Com FII mono-empreendimento não há o "dá-ou-desce". Salvo talvez o raro evento de haver uma arrecadação de aluguéis menor do que as despesas do fundo, o que implicaria em chamada de capital aos cotistas, estamos a salvo deste bicho-papão chamado "subscrição".
Pelo que tenho acompanhado o mundo dos FIIs, não teve caso até hoje de algum fundo que tenha precisado de uma "mãozinha" dos seus cotistas para cobrir as despesas.

Queda no valor da cota
Neste momento em que há a divulgação da emissão de novas cotas, é normal ocorrer o medo dos cotistas atuais em serem diluídos, já é certo que haverá uma queda nas cotas e por isto mesmo, em um movimento muito do natural, ocorre um período de fuga de investidores, se desfazendo do FII pois sabem que a cota irá desvalorizar. OK, não é este apenas o motivo, emissões as vezes podem sinalizar intenções que os cotistas não compactuam e portanto não querer participar delas.
Isto também motiva a saída do referido fundo.
Tal qual a ação de uma empresa que teve algum impacto em uma medida do governo ou mudança na perpeetiva dos futuros lucros, ocorre uma saída de investidores que preferem não "pagar pra ver" como ficará a cotação após o início da fase de subscrição.
Novamente aqui, os FIIs mono-empreendimento se dão bem, pois se não há subscrição, menos um fator para afetar o valor da cota para baixo.

Morosidade na aquisição de novos ativos
Nos FII multi-empreendimento ou FII de papel, após a captação dos recursos da nova subscrição, não vejo velocidade na gestão de fundos em transformar o dinheiro captado em novos ativos para o fundo, sejam imóveis para os FII de tijolo ou CRI para os FII de papel, por exemplo. Ora, dizer que existe escassez de imóveis para aquisição é uma piada. Existem muitos por aí. Eu sinceramente detesto ver todo um dinheiro captado, por meses e meses parado enquanto o rendimento do fundo continua na mesma.

Mais fácil analisar
Você sabe que as informações no relatório se referem a um único imóvel, logo é muito mais fácil de analisar o desempenho ao invésde fundos multi-empreendimento, principalmente quanto a certos detalhes não estarem escritos no relatório.

Suficiente diversficiação
Alguns hão de dizer que os FII mono-empreedimento não conferem suficiente diversificação ao investidor. Olha, desde que você não se concentre em um único FII, investir em uma carteira com alguns ativos irá lhe conferir diversificação suficiente. Abaixo estão os tipos de FII ordenados quanto a sua constituição e diversificação de inquilinos:

1. Mono-empreendimento com Mono-Inquilino
2. Mono-empreendimento com Multi-Inquilino
3. Multi-empreendimento com Mono-Inquilino
4. Multi-empreendimento com Multi-Inquilino

É claro que a opção 4 é o extremo da diversificação e para os paranóicos de plantão é a melhor opção se o fator diversificação é de muita importância. Na minha opnião, a opção 2 é bem balanceado em termos de diversificação, pois ao comprar um FII de um único ativo mas que tenha vários inquilinos, já estou tendo uma diversificação em vários contratos. Mesmo que a vacância aconteça, vou ter outros FIIs mono-empreendimento na carteira mas que também são multi-inquilinos, que irá compensar esta vacância temporária.

Para o leitor que quer formar uma carteira com FIIs desta categoria, abaixo relaciono alguns separados por setor:

Então é isto pessoal, os FIIs mono-empreendimentos são uma alternativa interessante para aqueles que querem evitar alguns problemas que os FIIs multi-empreendimento tem. Nenhum é melhor que o outro, cada qual tem sua vantagem e desvantagem, mas na minha opnião, passei a ver melhor que os FIIs mono-empreendimento/multi-inquilino são a diversificação suficiente que preciso com a proteção a fatores explanados no post.

Neste momento, estou com dinheiro parado na corretora, estudando uma alocação em FII para não ficar 100% concentrado em ações. Novamente a máxima que diz: "Nâo coloque todos os ovos na mesma cesta" se faz importante de ser lembrada, até pelas dificuldades que poderemos enfrentar em 2015. Então vou voltar a fazer diversificação inter-ativos para diluir os riscos e proteger o patrimônio ou quem sabe, capturar algum prêmio, mas o intuito mesmo é pelo menos proteger o capital.

Bons investimentos !

Lambida do Poney !